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不動産担保ローンの審査ポイント|審査通過の基準と注意点

 2020/11/11 お金を借りれる場所   56 Views

ローンと言えば、無担保・保証人なしで借りられる「カードローン」が人気です。

一方で「金利をできるだけ安くしたい」「融資可能額をできるだけ増やしたい」といった希望がある場合、有担保のローンも魅力的です。

担保ローンで有力な候補になるのが、不動産を担保にする「不動産担保ローン」です。

今回は、不動産担保ローンの内容と審査のポイントについて解説します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、その名の通り「一戸建て」「マンション」「アパート」などの不動産を担保にして借り入れできる有担保ローンのことです。

万が一返済が滞ってしまう場合、担保として差し出した不動産は売却されて残債の返済に充てられます。

無担保のローンの審査は「本人の収入と信用」が全てです。
返済できないリスクを考えて、有担保に比べて金利は高く、利用可能額は小さくなる傾向にあります。

有担保であれば万が一の際は不動産を売却してローンの残債の返済に使うことができるため、銀行側のリスクが低くなります。無担保よりも「低金利」で「大口の金額を借りやすい」のが特徴です。

資金の用途も、原則として自由です。いわゆる「フリーローン」にあたります。

ただし「事業性資金」、つまりビジネスのための資金には使えない場合もあります。
事業用として借りたい場合は、申し込み前に必ず確認しましょう。

不動産担保ローンの審査を受けるための準備

不動産担保ローンの審査を受ける場合、以下のような流れで進みます。

  1. 仮審査の申し込み
  2. 仮審査
  3. 面談
  4. 本審査
  5. 契約
まずは金融機関の公式webサイトから、仮審査への申し込みを行います。
仮審査終了後に担当者と面談が設けられるのが一般的です。

本審査に申し込むと「担保不動産の調査」「申込者の属性調査」が行われ、審査に通れば契約となります。

本申し込みまでには、以下の書類を揃えましょう。

  • 本人確認書類
  • 印鑑証明書
  • 実印
  • 固定資産税納付書
  • 収入証明書
  • 不動産登記簿謄本
  • ローン残高証明書
法人の場合、さらに「事業計画書」「決算書類」「商業登記謄本」などが必要です。
本人確認書類は運転免許証があれば大丈夫で、ない場合はパスポートでも可能です。

印鑑証明書を用意したら、印鑑登録した実印も忘れずに用意して下さい。

全ての書類を準備するのは、予想以上に時間がかかるものです。
「書類の発行方法」から調べるとさらに時間がかかります。

仮審査への申し込みを決めた時点で、少しずつ準備を進めていきましょう。
仮審査通過後、スムーズに書類が手に入るように段取りが必要です。

場合によって追加書類が必要になることもあります。事前に担当者に確認しておきましょう。

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査項目は、大きく分けて以下の通りです。

  • 年収等の属性情報
  • 返済負担率
  • 担保の価値
  • 過去の返済実績
  • 他社借り入れ状況

年収などの属性情報

属性情報とは、申込者の勤務先や勤続年数などの経済的・社会的な背景のことです。

主に以下のような項目に分かれます。

  • 年収
  • 勤続年数
  • 年齢
  • 勤務先
収入が高いほど、基本的には信用力はアップします。
大切になるのは「年収と借入金額のバランス」です。

年収が高いほど評価が高いのは「返済負担率」が関係します。

毎月の収入が30万円で返済額が6万円であれば、返済負担率は20%です。
返済負担率は高ければ高いほど評価が低くなります。一般的には、「返済負担率は30%以内」を目安にすることが多いでしょう。

年収が高いほど返済負担率が低くなりやすいことで、審査に有利に働くのです。
自分の借入希望額と年収を比べて、返済負担率が30%を下回っているかを確認しておきましょう。

返済負担率

申込者の収入に対して、毎月どのくらいの金額を返済に充てるかの比率が「返済負担率」です。

一概にはいえませんが、返済負担率30%くらいを目安にするのが一般的とされています。

なお注意点として、返済負担率は「不動産担保ローンだけで計算するわけではない」という点です。
他社での借り入れを全て含めて計算します。

カードローンやクレジットカードのキャッシング枠などの借入額と、不動産担保ローンの年間の返済額を合計して、返済負担率を計算します。

すでにカードローンで借り入れがある人は、完済しておくことが必要になるでしょう。

担保の価値

担保となる不動産の価値が高いほど、高額の融資を受けることができます。
不動産価値が高い場合、最大で1億円以上の融資を受けることも不可能ではありません。

審査基準は金融機関によっても異なります。

融資可能額を算出するには不動産の評価額を算出が必要で、融資可能額は一般的に不動産評価額の60~80%とされています。

過去の返済実績(個人信用情報)

不動産担保ローンの審査では、金融機関が個人信用情報機関に記録されている「個人信用情報」を確認して「傷」の有無をみます。

「傷」とは、返済遅延などの事故情報のことです。

日本には以下の3つの信用情報機関が存在します。

  • 株式会社シー・アイ・シー(CIC)
  • 日本信用情報機構(JICC)
  • 全国銀行個人信用情報センター
信用情報には「今までにどこからいくら借りているか」「返済金額」「過去の延滞」「債務整理」などの情報が記録されています。

過去に61日以上の返済の延滞があった場合、「異動情報」として登録されます。

滞納などの事故情報が記録されている場合、原則として審査を通過することができないと覚悟しておいてください。

延滞の記録は延滞が解消してから5年間(信用情報機関によって異なる)は継続して記録されます。
債務整理や悪質な滞納の記録がある場合、審査は通過できません。

他社借り入れ状況

申込時に「他者から借り入れしているかどうか」も、個人の信用をみるうえで重要なポイントになります。

複数の金融機関からお金を借りていて返済に苦慮している「多重債務者」ではないかと疑われ、審査に悪影響を与えることがあるのです。

また、他社借り入れが多いということは、返済負担率が上がるということでもあります。

返済負担率が基準をオーバーすることで、結果的に審査に通過できなくなるのです。

担保となる不動産の価値算定方法

不動産担保ローンでいくらまで融資を受けられるかは、担保として差し出す不動産の価値次第です。

ここでは、土地と建物の評価方法を紹介します。

土地の評価

不動産には大きく分けて「土地」と「建物」の2種類の資産に分かれます。
土地の評価方法に関しては、以下のようにいくつかの基準が存在します。

  • 国土交通省発表の「公示地価
  • 都道府県発表の「基準地価」
  • 国税庁発表の「(相続税)路線価
  • 市町村発表の「固定資産税評価額」
同じ土地にも、4種類の評価が存在するということです。

金融機関によって、どの評価方法を用いるかは変わります。
ただし、一般的には「相続税路線価」を用いることが多いと言われています。

路線価は、公示地価の8割程度の金額です。公示地価より2割引きの価格で評価されます。

路線価で評価するのは、「土地の評価を厳しくするため」です。
もし返済が滞って担保を売却、土地の価値が下がってしまった時は、ローン残債の全額を回収できない可能性があるためです。

建物の評価

建物の評価は、土地よりも複雑です。以下のようなプロセスを踏んで評価されます。

  1. 建物の再調達価格を調査
  2. 延べ床面接、法定耐用年数などから価格を決定
再調達価格とは、その建物を新しく購入した場合に必要となる金額のことです。

建物の築年月が法定耐用年数を超える場合、建物の価値は0円になる点もポイントになります。
例えば一戸建ての場合、法定耐用年数は22年です。

築22年を超える一戸建てを担保にしようとしても、建物の価値は0のため担保になりません。

価値が減らない土地と違い、建物は毎年のように価値が目減りしていくことに注意が必要です。

不動産担保ローンの審査の流れ

仮審査

仮審査(または事前審査)行うかどうかは、金融機関によって方針が異なります。
仮審査が行われる場合、申込書と本人確認書類の提出が求められます。

仮審査の結果は、申し込みから3営業日程度で分かるのが一般的です。

できることなら、仮審査を受けられる金融機関を選ぶ方が良いでしょう。

仮審査は一見面倒ですが、本審査を受けても通過できる可能性があるのか、気軽に判断することができます。

もちろん仮審査に合格したからと言って、必ず本審査を通過できるとは限りません。
しかし、逆に言えば仮審査に通過できなければ本審査を通過できません。

本審査の結果が出るまで長い時間を要するため、事前に結果をある程度調べておきたいなら仮審査は有効な手段です。

本審査

仮審査を通過したあと、本審査に申し込む場合は本審査申込書に情報を記入します。

提出書類に関しては、一般的に以下の書類が必要です。

【申込者に関するもの】

  • 収入証明書(確定申告書・源泉徴収票など)
  • 健康保険証
  • 住民票
【担保となる不動産に関するもの】
  • 登記事項証明書
  • 公図
  • 地積測量図
  • 建物図面
担保の不動産に関する資料は法務局で取得できます。

ただし、上記の必要書類はあくまで一般論です。

追加で資料を求められることも当然あり得ます。
手続きがスムーズに進むように、本審査の提出書類は仮審査に通過したあとに必ず担当者に確認しましょう。

契約・融資

本審査を通過後は、金銭消費貸借契約を結んで融資を受けることになります。

担保となる土地建物に抵当権を設定する手続きも必要です。

なお、無担保のローンと異なり「抵当権設定登記の費用」「印紙代」「保証料」などの費用が借入額から差し引かれることがあります。

注意すべきは、この手数料によって「無担保と比べて金利が低い」というメリットを打ち消してしまう可能性がある点です。

「手数料を計算したら、むしろ無担保の方がお得だった!」ということがないように、単純な表面金利ではなく、手数料も含めた実質金利でローンの良し悪しを判断しましょう。

なお、審査には2週間から長い場合は1ヶ月ほどの期間がかかります。

不動産担保ローンの審査に通過するポイント

担保不動産の対象エリアを確認する

見落としがちですが、金融機関が取扱可能なエリアに担保不動産があるかは必ず確認しましょう。

担保として提供を予定している不動産が、金融機関で扱えるエリアの対象外の場合、担保として利用できません。

金融機関によって対象エリアはさまざまです。公式webサイトや店舗の窓口で事前に確認をしてください。

対応エリアではない場合、どれだけ魅力的な物件でも不動産担保ローンで利用できません。

担保にする不動産の価値を確認する

不動産担保ローンは、担保として差し出す不動産に価値がないと融資を満足に受けられません。

借入希望額が担保の価値を超える場合は審査落ちになります。

特に建物は、築年数が経過するほどに価値が目減りしていく点に注意が必要です。

また「建築基準法で定める道路に2m以上接していない」といった接道義務を果たしていない建物は再建築不可物件と呼ばれ、担保としては評価されません。

住宅ローンが残っていないか

住宅ローンが残っていても、すぐにアウトではありません。

残りのローン残高と今回新しく借りようとする金額の合計額が、不動産の担保価値を上回っていないかがポイントになります。

信用情報に傷がないか

過去に金融商品を利用していて61日以上の返済遅延を起こしている場合、延滞情報が記録されます。「信用情報に傷がある」「ブラック」と呼ばれる状態です。

この状態では、審査を通過することはできません。

信用情報に傷があるか知りたい場合は、信用情報機関に個人信用情報の開示を請求してみることもできます。

書類に不備がないか確認

当然のことですが、書類に不備がないように作成することが重要です。

不備があると確認のために時間を割くことになるだけでなく、最悪の場合は審査落ちになります。

場合によっては「虚偽の申告をした」と判断される可能性もあります。

不動産担保ローンの審査ポイント まとめ

今回は、不動産担保ローンの基本的な情報と審査のポイントを紹介しました。

不動産を担保にする分だけ低金利で、大口の融資を受けられるのが魅力です。

ただし、「不動産の価値までしか融資してもらえない」「不動産の鑑定が必要で瞬時に審査が終わらない」といった注意点もあります。

審査には最長で1カ月以上かかることもあります。かかる時間を逆算して、計画的な申し込みが必要です。

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ライター紹介

森本 陽子

森本 陽子

2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)AFP認定者。自身の経験や知識を活かし、複雑なお金の仕組みや知識をわかりやすく解説しておりツイッターでの有益な呟きにも注目。FP森本陽子の詳細プロフィール

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