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住宅ローンの借り換え|借入先を変更するメリット・デメリットと注意点

 2020/12/07 お金を借りれる場所   121 Views

住宅ローンの借り換えについて気になっている人はいませんか?

金利がお得になる可能性があることは分かっていても、明確なメリットが分からないと実際に契約を進めることは難しいでしょう。

一方で、借り換えることが絶対にお得とは限りません。
デメリットを把握しておかないと、借り換えることでかえって損する可能性もあります。

そこで今回は、住宅ローンを借り換えるメリット・デメリットを解説します。

住宅ローンの借り換えを検討している方の参考になれば幸いです。

借り換え専用のローンを選択してお得に借り換えができる

金融機関の多くは、借り換えと新規の住宅ローンを分けて取り扱っています。

借り換えであっても新規の住宅ローンと同じ金利を適用する場合と、借り換え専用の金利を適用するケースに分かれる点は注意が必要です。

借り換え専用の金利の場合、新規で借り入れよりも低い金利に設定していることがほとんどと言っても良いでしょう。

特にネット銀行では住宅ローンの借り換えに力を入れていることもあり、都市銀行や地方銀行よりも低金利でお得に借り換えができる可能性があります。

新規と比較した引き下げ幅は0.05%/年程度が一般的です。
そうした借り換え専用のローンを利用することで、借り換えによるお得度はさらに大きくなるでしょう。

さらに、民間銀行ローンだけでなく「フラット35」も借り換えが可能です。
対応する民間ローンからの借り換えのほか、他の金融機関で借りているフラット35からの借り換えもできます。

住宅ローン借り換えのメリット

返済総額を減らすことができる

なぜ、わざわざ住宅ローンの借り換えを行うのでしょうか。それなりのメリットがなければいけないですね。

最たるメリットは「住宅ローンの返済額を減らせる」ことでしょう。

住宅ローンの残高や残存期間にもよりますが、今よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることで住宅ローンの返済総額を大きく減らせる可能性があります。

有利な金利に切り替えることができる

今の金利タイプ(固定・変動)に関係なく、10年や20年固定という長期間の固定金利への変更も可能です。

令和2年現在、日本は歴史的な低金利が続いています。長期固定金利でも1%台の低金利で借り換えできるケースが増えているのです。

例えば「変動金利を選択していて将来の金利上昇に不安を感じている人」であれば、固定金利に借り換えるメリットがあります。

変動金利は今よりも金利が下がる可能性がある一方で、市中金利の動向次第では金利が上がってしまうリスクもあるためです。

長期固定金利に借り換えをしてしまえば、将来の金利上昇リスクを抑えることができます。

リフォームローンを一緒に借りられる

新築であっても、10~20年も経てばリフォームが必要になる場所も出てくるはずです。
家を建てた時に30代~40代の健康体であっても、50~60代になると段差を超えることが大変になることもあるかもしれません。

もし自宅のリフォーム検討中であれば、住宅ローンの借り換えのメリットはさらに大きくなります。

リフォームローン単独の金利は2%以上かかるのが一般的です。
借り換えに合わせてリフォームローン資金と一本化して借り入れれば、固定金利でも1%台になることは珍しくありません。

低金利な住宅ローンで、リフォーム資金を準備することができるのです。

魅力的な保障がついてくることもある

住宅ローンを借りる際は、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
死亡した場合や高度障害で返済が不可能になった場合に返済が免除されます。また、それ以外の保障として「3大疾病保障特約」を付けられることもありました。

現在では保障がさらに充実し、8大疾病や全疾病を保障したり、配偶者のがんまで保障したりといった手厚い内容の団体信用生命保険が登場しています。

最新の団体信用生命保険に魅力を感じて、借り換えを検討する人も珍しくありません。

住宅ローン借り換えのデメリット

諸費用が発生する

借り換えを行うと、数々の諸費用・手数料が発生します。

新しく借入れする住宅ローンに対する手数料だけを見ても、以下のような支払いが必要です。

  • 保証料
  • 事務手数料
  • 抵当権設定費用
  • 印紙税
保証料は数十万円、ほかの費用はそれぞれ数万円の費用が発生します。

さらに、新しく借り入れたローンで、現在の住宅ローンを完済する際にも費用が発生することも忘れてはいけません。

「繰り上げ返済手数料(完済)」で1~3万円前後がかかります。
さらに、設定された抵当権を抹消する「抵当権抹消登記費用」で2万円前後が必要です。

手続きが煩雑

住宅ローンの借り換えは、手続きが複雑になります。

借り換え先の銀行で新しく住宅ローンを組むための審査があるため、住民票や所得証明書を取得したり自宅を購入した際の資料を準備したりといった手間が発生します。

一方で、ローンを完済する側の銀行にも足を運ぶことも必要になります。繰り上げ返済の申し込みなどの手続きのためです。

さらに、引き落としに利用する金融機関の手続きも必要です。
現在の引き落としは元から借りていた銀行に設定されているはずですが、借り換え後は新しく借り入れる銀行の口座からの引き落としに変更になります。

勤務先に連絡して給与振り込み口座の変更を依頼するほか、公共料金やクレジットカードの引き落とし口座の変更が必要になる可能性もあります。

もし勤務先の都合で口座を変更できない場合、毎月給与が振り込まれるたびにお金を移動する手間が発生することもあります。

住宅ローンの借り換えで確認すべき事項

残高・残年数

住宅ローンの借り換えでは、「ローン残高」と「残年数」のチェックが欠かせません。
あくまで一般的なケースとして、借り換えがお得になるのは「ローンの残高が1,000万円以上」あるいは「残年数が10年以上」の人です。

借り換えには諸費用が発生するため、残高が1,000万円を下回ったり残年数10年を下回ったりする人はかえって損になる可能性があります。

借り換え前と後の金利差

借り換えをするのは「ほかに良い条件のローンが見つかる」ことが前提です。
借り換えを検討する以上、現在のローンとの金利差から損得を考える必要があります。

こちらも一般論ですが、借り換えでお得になる金利差はおおむね「1%以上」です。

残債が多い場合は、ほんのわずかな金利差でもお得に感じることがあるかもしれません。
しかし、1%未満のわずかな金利差では諸費用を考慮するとメリットがほとんど感じられない場合があります。

年1%以上の金利差があるのかを基準に、借り換え先のローンを絞り込みましょう。候補を絞り込むことで、借り換え先の選定がスムーズになることも期待できます。

変動金利を選択した人の注意点

住宅ローンの金利には「固定金利」「変動金利」の2種類が存在します。

もし現在の金利タイプが変動金利の場合、すぐに借り換えしないほうが良いこともあります。金利見直しのタイミングで市場金利が下がると住宅ローン金利も下がるためです。

変動金利での契約では今より安いからといってすぐに契約するのではなく、見直し時の金利を確認してから借り換えをしても遅くはありません。

住宅ローンの変動金利は半年に一回といった短いスパンで見直しされる商品もあります。

住宅ローン借り換えのおすすめ金融機関3選

ソニー銀行

ソニー銀行住宅ローンは、オリコン顧客満足度10年連続ナンバー1の住宅ローンです。

ネット銀行ならではの低金利が魅力で、借りた後の繰り上げ返済や金利タイプの変更が簡単にできる点も見逃せません、

「専任アドバイザー」が在籍しているのも魅力です。住宅ローンに関するあらゆる面でサポートしてくれるため、借り換えの時の疑問点が即座に解消できて安心です。

金利タイプ 固定・変動セレクト・固定セレクト
金利 固定2年=0.700% 変動セレクト=0.507% 固定セレクト=0.600%
保証料 0円
繰り上げ手数料 0円
メリット 保証料や金利タイプ変更などの手数料が0円

住信SBI銀行

充実の保障がすべて「保険料無料」で付帯するのが住信SBI銀行の借り換えローンです。

団体信用生命保険以外にも「全疾病保障」の保険料が無料になるメリットがあります。これによって死亡や重度障害だけでなく、幅広い病気やケガをカバーすることが可能です。

さらに住信SBI銀行の住宅ローンは「保証料」「一部繰り上げ返済手数料」が全て0円に設定されています。

返済額の違いが3分で分かる「借り換えシミュレーション」で瞬時にお得度を計算できるなど、借り換えを検討している人がメリットを感じやすい銀行です。

金利タイプ 変動金利
金利 0.428%(借り換え)
保証料 0円
繰り上げ手数料 一部繰り上げ手数料=0円
メリット 金利の上乗せ無しで団信・全疾病保障が付帯

楽天銀行

ネット銀行の大手である楽天銀行では、フラット35の金利が低いのが特徴です。

フラット35からフラット35への借り換えが可能で、金利は「15年以上~20年以下=1.22%」「21年以上~35年以下=1.31%」と業界最低水準の安さを誇ります。

一般的な事務手数料が借入額×2.2%かかるのに対し、楽天銀行では借入額×0.99%のみであり、さらにローンの借り換えで楽天ポイントが5,000ポイントプレゼントされます。

実質的な金銭負担を大幅に抑えることが可能な銀行です。

金利タイプ 変動金利・長期固定金利
金利 変動金利=0.537% フラット35団信あり(長期固定15年~20年以下)=1.22%
保証料 0円
繰り上げ手数料 0円
メリット 借り換えで楽天ポイントが付与される

借り換えにも審査がある点に注意

魅力的な住宅ローンを発見して借り換えを検討する場合、あらためて審査を受ける必要があることを覚えておいてください。

住宅ローンの契約時には審査を通過できたとしても、新しい銀行の審査を通過できるとは限りません。

年収は現行のローン審査の時と同等だとしても、過去のローン返済が遅れてしまっているなどの「事故情報」が記録されている場合は審査の通過は難しくなります。

どれだけ良いローンであっても、審査に通過できない以上は利用できません。

このような事態を防ぐため、大切になるのが「返済を遅らせないこと」です。
これは住宅ローンだけの話ではありません。

たとえば「クレジットカードのキャッシング」「カードローン」あるいは「スマートフォンの本体代金の分割返済」など、いわゆる「後払い」に関する遅れは全て住宅ローンの審査に関係すると思っておきましょう。

日常生活で借りたお金は、どれであっても期日までに必ず返済するようにしてください。

住宅ローン控除が適用されなくなる可能性も

住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金特別控除」と呼びます。
一定要件を満たす場合に所得税等の控除が受けられる制度です。

住宅借入金特別控除の対象であった住宅ローンを借り換えたことで完済までの期間が短縮になる場合に、住宅ローン控除が適用外になることがあります。

その理由は住宅ローン控除の条件を見てみると分かります。新築住宅を購入する場合には、次の条件を満たさなければいけません。

  1. 減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
  2. 特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. 対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
  4. 対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
  5. 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

引用元:国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

完済までの期間が10年を切る場合、住宅借入金特別控除の対象から外れてしまうのです。

住宅ローン控除が適用されないことで、借り換えしてもメリットが感じられなくなることがあります。

金利差だけでなく、住宅ローン控除がなくなるかどうかも考慮して損得の計算が必要です。

住宅ローンの借り換え|借入先を変更するメリット・デメリットと注意点 まとめ

今回は住宅ローンの借り換えのメリット・デメリットを解説しました。

1%以上の金利差がある、あるいは10年以上の返済期間がある場合は借り換えによって返済総額を大きく圧縮できる可能性があります。

一方で、「事務手数料や抹消登記などの費用が発生する」「住宅ローン控除が適用されなくなる可能性がある」などのデメリットもあります。

金利差は大切ですが、デメリットを加味して総合的に損得を計算することが必要です。

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ライター紹介

森本 陽子

森本 陽子

2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)AFP認定者。自身の経験や知識を活かし、複雑なお金の仕組みや知識をわかりやすく解説しておりツイッターでの有益な呟きにも注目。FP森本陽子の詳細プロフィール

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