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住宅ローンのオススメ銀行5選|ローン選びの流れも解説

 2020/11/04 お金を借りれる場所   89 Views

住宅ローンを契約したいと思っても「金融機関の候補がありすぎて、どこ選べばいいのか分からない!」という人は多いでしょう。

都市銀行、ネット銀行、地方銀行など、ひと口に住宅ローンと言ってもさまざまな金融機関とローン商品があります。

そこで今回は住宅ローンの選び方を紹介しつつ、ネット銀行を中心におすすめの住宅ローンを解説します。

ローンの金利は2種類

住宅ローンでは、借り入れた元本に「金利」をもとに計算された利息を合わせて支払う必要があります。

ローンにおける金利は大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類です。

原則として変動金利の方が金利は低くなります。
ただし、将来的に金利が上昇した際に返済額がアップし、総返済額が大きくなるリスクがあります。

一方の固定金利は、市中金利が上がることがあっても利息に変動はありません。契約時点で総支払額が確定します。

変動金利

文字通り、借入金利が変動するタイプです。

一般的に半年に1度の金利見直しが行われ、支払額は5年毎に見直しが行われます。返済額は当初から5年間は同じ支払額ということです。

変動金利の基準は「短期プライムレート」の金利を基準に決められます。

近年は史上空前の低金利が長く続いていることで月々の支払額が低いため、選択されるケースが多くなっています。

ただし今後、もし金利が上昇する局面になった場合に、支払う利息もそれに応じて上昇するというデメリットがある点は常に気を付ける必要があります。

固定金利

固定金利は、借り入れ当初に契約した金利がずっとそのまま適用されるタイプです。

契約の時点で毎月の返済額が確定し、総返済額も変わることがありません。
返済計画が立てやすいという変動金利にはないメリットがあります。

固定金利は短期プライムレート金利ではなく、10年物国債などの長期金利が指標となります。

金融市場の動きに連動するように金利が決まる方式です。

住宅ローンにかかる諸経費

保証料

住宅ローンの諸経費で、特に高額になるのが保証料(住宅ローン保証料)です。
借主が住宅ローンの返済ができなくなった時、保証会社に借主の肩代わりをしてもらうものです。

銀行では、万が一借主が支払えなくなった際に回収できない「貸し倒れ」を絶対に防ぎたいと考えています。
つまり保証料は銀行にとっての保険に該当します。

以前の住宅ローンは「連帯保証人」を選定することで、借主が返済不能に陥った場合に連帯保証人からローンの残債を回収していました。

しかし、連帯保証人を頼める人は簡単には現れません。

    連帯保証人の代わりになる保障の形態として利用されるのが保証会社です。

    借り手が返済不能になった場合、保証会社がローン残債を銀行に支払います。
    とはいえ借主への債権が保証会社に移るだけですから、返済義務がなくなるというわけではありません。

    保証会社を利用して保証料を支払う方法には「借入時に一括払い」のほか、「毎月の返済に上乗せ」する方法もあります。

    一括の場合は借入金額の2%程度、毎月返済はローン金利に0.2%程度上乗せされるのが一般的です。

    団体信用生命保険

    住宅ローンを組む時、ほとんどの場合は団体信用生命保険に加入します。

    住宅ローンの契約者にもしものことがあった場合、保険金が遺族ではなく「金融機関」に支払われる保険です。
    万が一があった後のローン残債の支払いは免除されます。

    団体信用生命保険の保険料は金利にあらかじめローンに組み込まれているか、あるいは銀行が負担しますので、利用者が別途支払う必要はありません。

    住宅金融支援機構の「フラット35」の場合、以前は団体信用生命保険への加入は任意でした。
    その代わり住宅金融支援機構が提供する団信(機構団信)が用意されており、毎月の住宅ローン返済とは別に、団信特約料という保険料を毎年支払う必要がありました。

    平成29年10月1日以降にフラット35に申し込みの人からは、団体信用生命保険付きのフラット35の取り扱いがスタートしています。

    毎月の返済金額の中に団体信用生命保険に必要な費用が含まれるため、年払いでの団信特約料の支払いが必要ありません。

    オススメはフラット35?民間ローン?

    住宅ローンには、銀行が独自に展開している住宅ローンのほかに住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている固定金利の住宅ローン「フラット35」があります。

    民間の金融機関は基本的に変動金利を採用しているため、固定金利の選択肢として有力です。

    民間の金融機関は都市銀行や全国の地方銀行、ネット銀行、信用金庫など全国に窓口があります。

    窓口はさまざまですが、借りられる人の条件や住宅の条件はどこでも変わりません。

    一概にどちらが優れているとはいえません。特徴を見比べて自分に合う方のローンを利用しましょう。

    以下に両者の違いを紹介します。

    相違点1.金利タイプが異なる

    金利に「固定」「変動」があるのはすでに紹介した通りです。

    フラット35では固定しか選ぶことはできません。一方の民間の住宅ローンでは、変動金利・固定期間選択型・固定金利などのタイプから選択できます。

    民間ローンのほうが、利用者の希望に応じられる選択肢が揃っています。

    相違点2.保証料の違い

    民間ローンでは、保証会社を利用するための保証料が必要です。金額は数十万円程度になることが一般的です。

    フラット35では保証料がかかりません。

    ただし、最近では民間ローンでもネット銀行を中心に「保証料無料」のローンが見つかります。

    相違点3.住宅の技術基準の違い

    フラット35では、住宅の技術基準が明確に定められているため、フラット35を利用したい場合は住宅支援機構が定める技術基準に適合している適合証明書の取得が必須です。

    新築一戸建てを立てる場合の技術基準は以下の通りです。

     

    一戸建て住宅等(※1) マンション
    接道 原則として一般の道に2m以上接すること
    住宅の規模(※2) 70平方メートル以上 30平方メートル以上
    住宅の規格 原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
    併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
    戸建型式等 木造の住宅(※3)は一戸建てまたは連続建てに限る
    断熱構造 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)
    住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※4)または耐久性基準(※5)に適合
    配管設備の点検 点検口等の設置 共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと
    区画 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
    床の遮音構造 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)
    維持管理基準 管理規約 管理規約が定められていること
    長期修繕計画 計画期間20年以上

    引用元:住宅金融支援機構|フラット35

    一方の民間住宅ローンは、このような住宅に関する基準は存在しません。

    相違点4.審査内容が違う

    民間の住宅ローンの審査基準はさまざまですが、収入が年収の高さだけでなく「安定性」も評価される特徴があります。

    正社員や公務員の評価が高くなりやすい一方、フリーランスや自営業などの固定給ではない人の評価は低くなりがちです。

    一方のフラット35では、年収基準を満たしていれば審査に問題はありません。

    総返済負担率が年収400万円未満の場合は30%、400万円以上の場合は35%以下に収めることが条件です。

    フラット35が向いている人

    フラット35に向いているのは、フリーランスや自営業など「収入は十分にあるが安定性に欠ける人」です。

    収入の安定性が審査基準に含まれる民間ローンに比べ、年収基準さえクリアすればOKのフラット35のほうが収入面の審査面で有利です。

    そのほか、固定金利であることがフラット35のメリットです。
    借入時に総返済額を確定させて老後の資金計画を綿密に練りたい人や金利の変動を気にしたくない人も、フラット35のほうが適していると言えます。

    民間住宅ローンが向いている人

    民間住宅ローンでは、主に変動金利を採用しています。固定金利のフラット35よりも金利面で有利になることが多いのが特徴です。

    そのため、総返済額を少しでも安くしたい人は民間の住宅ローンを選ぶほうが良いでしょう。

    ただし、変動金利は今後の金利動向によって総返済額が上がるリスクもあります。

    あるいは「懇意にしている銀行がある」場合も民間のローンが向いています。

    例えば地方銀行はネット銀行や都市銀行に比べて金利は高めになっていることが多いですが、その地域に住む人が申し込む場合に審査が通りやすい傾向にあると言われています。
    よく使う銀行であれば営業マンにも相談しやすいでしょう。

    すぐに銀行に行って直接話が聞けるというメリットを享受したい場合、地元の銀行も含めて幅広く検討しましょう。

    おすすめの民間住宅ローン5選

    ジャパンネット銀行

    数あるネット銀行の中でもトップクラスの金利の低さを誇るのがジャパンネットです。

    変動金利は0.38%、固定でも0.53%(10年)とネット銀行の中でも一際低金利です。

    また、一般的に住宅ローンはローンを借りている口座から引き落としされます。

    メインバンクに設定するケースが多いですが、ジャパンネットでは「メインバンクとして現在利用している銀行口座を変えずに済む」サービスも展開しています。

    金利 固定10年=0.53% 変動=0.38%(2020年11月現在)
    タイプ 固定 変動
    保証料 無料
    事務手数料 借入金額×2.20%
    団信保険料 無料

    auじぶん銀行

    auじぶん銀行も、ネット銀行内でトップクラスの金利水準です。

    三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資した銀行であり、店舗を持たず人件費がかからないために金利を安くできるのです。

    「がんと診断された場合ローン残高を50%分返済」のプランが用意されており、万が一の際に保障が手厚いのもメリットです。

    金利 固定10年=0.54% 変動=0.41%(2020年11月現在)
    タイプ 固定 変動
    保証料 無料
    事務手数料 借入金額×2.20%
    団信保険料 無料

    ソニー銀行

    ソニー銀行では、変動セレクト住宅ローンと固定金利の住宅ローン(固定2年)を展開しています。

    固定金利にしたいけど返済額は安く抑えたいという方におすすめです。

    一定期間に渡って金利が固定されるため、総返済額があらかじめわかっている安心感があります。固定金利が終わったあとに金利が変動するようになるため、完済時期をそこに合わせるように計画を立てていきましょう。

    金利 固定=0.650% 変動=0.457%(自己資金1割以上の拠出が必要)
    タイプ 固定 変動
    保証料 無料
    事務手数料 固定=一律44,000円 変動=借入金額×2.20%
    団信保険料 無料

    新生銀行グループ

    新生銀行では、新規借り入れ向けのローン「パワースマート住宅ローン」を展開しています。

    保証料0円、繰り上げ返済手数料0円、ATM手数料0円など、各種手数料を無料にできるのはネット銀行ならではの強みです。

    固定期間が選べるローンが充実している点もほかにはないメリットといえます。

    金利 長期固定(21-25年)=1.1% 変動半年(変動フォーカス)=0.45%
    タイプ 固定1年/固定3年/固定5年/固定7年/固定10年/固定15年/固定20年/全期間固定(21年以上~25年以内)/全期間固定(26年以上~30年以内)/全期間固定(31年以上~35年以内)
    保証料 無料
    事務手数料 固定=一律55,000円 変動=借入金額×2.20%
    団信保険料 無料

    イオン銀行

    イオン銀行は、入会と同時に「イオンセレクトクラブ」に入会することになり、ゴールドカードも付帯されます。

    イオンでの買い物が常に5%オフになり、専用のイオンラウンジが利用可能になります。近隣にイオンの店舗がある人は、特に利用価値が高い住宅ローンといえます。

    相談窓口は全国のイオンモールにあり、365日いつでも相談を受付けしています。不安があった際にすぐ相談できる環境が欲しい人も、イオン銀行を検討する価値があります。

    金利 固定=0.62% 変動=0.52%(2020年11月現在)
    タイプ 固定 変動
    保証料 無料
    事務手数料 固定=110,000円 変動=借入金額×2.20%
    団信保険料 無料

    住宅ローンのオススメ銀行5選 まとめ

    今回はネット銀行の住宅ローンを中心にお伝えしました。

    どこも金利の低さは魅力的です。
    一方で、不安なことを相談したいと考えている方にとっては、地域の地方銀行が向いていることもあります。

    総返済額だけでなく、総合的な使い勝手を考慮して住宅ローンを決めていきましょう。

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    ライター紹介

    森本 陽子

    森本 陽子

    2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)AFP認定者。自身の経験や知識を活かし、複雑なお金の仕組みや知識をわかりやすく解説しておりツイッターでの有益な呟きにも注目。FP森本陽子の詳細プロフィール

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