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住宅ローンの節約術や借り換え選び方ポイントを徹底解説!

お金に関する豆知識   46 Views
月々の住宅ローンの支払いが少しでも楽になればいいのに、と思ったことはありませんか?
住宅ローンの返済には手取り収入の2~3割ほどを充てる人が多く、その負担は決して楽なものではありません。

しかし当初契約のまま何も見直しせず放置している人も多いのが実情です。

住宅ローンの節約は決して複雑な知識は必要ありません。
一度見直しすれば、数万~数十万の大きな節約になる可能性もあります。

しっかり確認して節約できる部分から取り組んでいきましょう。

住宅ローンの繰上返済

手っ取り早く住宅ローンを節約するためには繰り上げ返済をすることがおすすめです。

通常の住宅ローンは「約定返済」と言って毎月決められた額を指定日に支払っていきます。
それに対して繰り上げ返済とは、約定返済とは別でローンの一部または全額を返済する行為です。

ポジティブな評価
約定返済には利息の支払も含まれますが、繰り上げ返済は全額元本に充てることができるため前倒しで返済することで最終的に支払う利息を大きく減らすことができます。

繰り上げ返済するなら期間短縮型と返済額軽減型どちらがおすすめ?

繰り上げ返済は期間短縮型と返済額軽減型の2種類があり、どちらか選ぶことができます。

【期間短縮型】

月々の返済額は今まで通りで、繰り上げ返済した分だけ返済期間が短くなる方法です。
基本的に返済期間を途中で延ばすことはできませんが、最終的な負担額は少なく抑えられのでこちらがおすすめ。

【返済額軽減型】

返済期間は今まで通りで、繰り上げ返済した分だけ毎月の返済額を減らす方法です。
収入の先細りが見えている場合など、繰り上げ返済後の返済計画に不安がある方はこちらが安心ですが、最終的な支払い額はこちらの方が大きくなるので特段の事情がなければ期間短縮型を選ぶ方が節約になります。

繰り上げ返済の注意点

繰上返済には手数料がかかることがあるので事前に借入先のホームページなどでチェックしておく必要があります。
ネット手続きであれば手数料無料という金融機関も多いです。

注意点
「期間短縮型」を選んで繰上返済し、返済期間が10年を切ってしまう場合は住宅ローン控除が受けられなくなります。

住宅ローン控除は入居年によって控除の率が変わりますが借入残高の1%が控除になっているケースが多いので、控除を受けられなくなるとそれだけでかなり損してしまう可能性があるので元々の返済期間が短い人は特に注意しましょう。

全額繰り上げ返済をする場合の注意点やデメリット、費用

十分に資金に余裕があり、住宅ローン控除の期間も終わっている場合は一部繰り上げ返済ではなく全額繰り上げ返済するという方法もあり節約効果も高くなります。

ただし手数料は金融機関によって大きく変わります。
契約しているローンの内容を確認して、得になるかどうか計算してから実行する必要があります。

金額などによっては繰り上げ返済によって最初に一括で払った保証料が戻ってくる(相殺される)場合もあります。

全額繰り上げ返済後は抵当権抹消手続きが必要です。
抹消登記に必要な諸費用は基本的に銀行ではなく自分で負担しなければなりません。

手続きは通常司法書士などが代行するので手数料がかかりますが自分ですれば抹消登記にかかる登録免許税などの必要最低限の費用で済みます。

多くの書類が必要で多少の面倒はありますが、登記にややこしい事情などなければ自分でやることも不可能ではありません。

元利均等返済から元金均等返済への変更

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済の2種類があり、元金均等返済の方を選択することで節約することができます。

【元利均等返済】

月々の返済額のうち、元金と利息の合計を一定の金額にする返済方法です。
月々の返済額に変動はなく、毎月同じ金額を支払っていきます。

借入当初は元金が大きいため、利息が占める割合が多く元金が減りにくい状態になります。
毎月一定額で分かりやすさはありますが支払総額はこちらの方が多くなります。

【元金均等返済】

月々の返済額のうち、元金部分を一定額の支払にする方法です。
毎月の返済額は一定ではなく最初は負担が大きいですがだんだん減っていきます。

利息部分は月々の借入残高に応じた金額になるので借り入れ当初は月々の返済額が大きくなりますが、早く元金を減らすことができるため支払総額はこちらの方が少なくなります。

元利均等返済から元金均等返済への変更する時の注意

現在まで「元利均等返済」で返済していた人は「元金均等返済」に変更することで総返済額を減らすことができますが、最初の段階では月の支払額が多くなるのでシュミレーションサイトで返済額の確認をしておきましょう。

また、変更の際に手数料がかかるのか確認しておく必要があります。

住宅ローンの借り換えで節約

現在のローンより金利の低い住宅ローンへ借り換えをすることで節約になることがあります。
金利は金融機関などによってかなり変わります。

ネット専用の楽天銀行や住信SBIネット銀行などは金利が低い傾向にあります

シミュレーションサイトで借り換えした場合の計算が可能なので今よりお得になる借り換え先はないか確認してみましょう。

借り換えの際の注意点

借り換えには手数料もかかりますので金利だけで選ぶとかえって損する可能性があります。
シミュレーション結果の中身をしっかり確認して、本当に節約になるのかどうか確認しましょう。

一般的にネット専用銀行は金利が安いと言われていますが必ずしも最安とは限りません。
通常の金融機関であっても金利の安いところは存在します。

安定した職業であれば金利の特別優待があったり、自己資金割合が大きいなど信用度が高い場合は個別で金利交渉に応じてくれるケースもあります。

団体信用生命保険はリスクを賢く選択

基本的に住宅ローンを組む場合は団体信用生命保険(団信)に加入することになります。
団信に加入することで、ローン契約者が死亡したり高度障害状態になった時に保険で弁済されるため、家族にローン負担が残されることはありません。

借り換えの場合でもいったん団信の契約は終了となるので、再度加入することになります。

団信は特約で基本の「死亡・高度障害」以外にも「三大疾病」やその他の病気、要介護状態などの保障特約をつけることが可能です。
その分金利が上乗せになり、当然負担は増えることになります。

三大疾病などの保険は団信ではない通常の生命保険でも契約している人は多いと思います。
リスク管理は必要ですが、病気によるリスクを恐れるあまりに保険をかけすぎることは無駄に負担を増やすことになり危険です。

すべての保険を見直して、必要最低限の補償内容になるよう節約しましょう。

独自の特典やサービスで住宅ローンを選ぶ

これから借りる人や借り換えを検討している人はしつこいようですが金利だけで選んではなりません。
住宅ローンは金利が最安ではなくても、付帯しているサービスが充実していて総合的に得になる商品があります。

ポジティブな評価
たとえばイオン銀行の住宅ローンの場合、契約者限定特典として借り入れ後5年間、イオンや系列のスーパーなどでのお買い物が毎日5%OFFになります。 WAONポイントが溜まりやすいなどの特典もあります。(2020年6月現在)

楽天銀行の場合だと事務手数料などの諸費用が格段に安くなったり楽天ポイントが貯まったりなど、それぞれの金融機関で独自の特典やサービスがあります。

細かい部分までチェックして自分に合う商品を見つけることが大切です。

まとめ

住宅ローンを節約するためには、総支払額がどれだけ軽減されるかという見方がポイントです。
金利は目安のひとつに過ぎません。

保険の見直しや普段の生活費の節約もセットにして、払わずに済むお金は最低限になるよう家計の見直しをしてみてください。

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ライター紹介

森本 陽子

森本 陽子

2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)AFP認定者。自身の経験や知識を活かし、複雑なお金の仕組みや知識をわかりやすく解説しておりツイッターでの有益な呟きにも注目。FP森本陽子の詳細プロフィール

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